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房贷计算规则发生了很大变化,LPR利率取代基准利率,吃亏还是福利?

房贷计算规则发生了很大变化,LPR利率取代基准利率,吃亏还是福利?

作者:admin    来源:未知    发布时间:2020-03-15 19:25    浏览量:

 
从3月1日开始,所有商贷买房的人,都要面临新的问题,那就是:贷款利率计算方式变了!
 
 
首先需要说明的是,咱们之前一直所熟知的“基准利率”彻底没用了,从3月1日起全部改成挂钩“LPR利率”。(不包含公积金贷款,只涉及商贷)
所有人都要面临重新签订贷款合同的问题,周期为3月1日到8月31日,这段时间,可能大家都会陆续接到银行电话。
每个人都要转,每个人只能转一次,不可逆转!
 
 
最近几天,买房大家帮微信群及后台收到了很多粉丝有关这方面的咨询,帮主捡了几个比较重要的问题,咱们来聊一下。
 
一、是不是所有商贷买房的人都必须要转换?
 
 
没错,所有人都要转换,这个政策是强制性的。
 
 
 
不过,如果你是去年10月8日之前签订的老的存量房贷,那么可以有两种选择:一种是转换成固定利率,一种是转换为挂钩LPR的利率。
 
 
 
二、2019年10月8日之后签订房贷的朋友,贷款利率如何计算?
 
 
2019年10月8日之后签订房贷的朋友,贷款利率计算方式很简单:房贷利率=5年期LPR利率+加点。
 
 
 
比如,小A刚刚购房要签订贷款合同,而2月20日央行发布的最新5年期的LPR为4.75%,北京首套房贷目前的加点是50,那么小A的房贷利率就等于4.75%+0.5%=5.25%。
 
 
 
这里需要注意的是每个城市与每个城市的首套房贷加点不一样,这个需要具体咨询。
 
 
 
三、2019年10月8日之前签订房贷的朋友,贷款利率如何转换?
 
 
如果是这个时间点之前签订的贷款合同,那么就需要面临两种选择:
 
 
 
1、 一种是选择固定利率。
 
 
 
这个理解起来最简单,就是你现在是多少利率,那么直到房贷还清前一直都是多少利率。比如,你现在的利率是在之前基准利率基础上上浮10%,也就是5.39%。转换之后,你的商业贷款利率就一直都是5.39%,降息亦或者是加息都与你无关。
 
 
 
选择固定利率的好处是,你每个月的还款额是固定的,只要你能一直保证合理的收入水平,你的负债风险是可控的。
 
 
 
2、还有一种选择是转换为与LPR挂钩的利率。
 
 
 
这种情况下你的贷款利率计算方式是:房贷利率=5年及以上LPR利率+加点。
 
 
 
公式是通用的,但是需要额外注意的一点是,这种情况下每个人和每个人的加点是不同的。
 
 
 
每个人的加点数=自己之前的房贷利率-2019年12月20日LPR利率。而去年12月20日央行发布的LPR利率是4.8%,也就是说,每个人加点数最终的计算方式是:个人的加点数=自己的房贷利率-4.8%。
 
 
 
听起来似乎有些复杂,咱们不妨举个栗子:
 
 
 
小B是2019年上半年在北京买的房,当时房贷利率是上浮10%,也就是说,没有转换之前小B的利率一直都是5.39%。那么小B的加点就是5.39%-4.8%=0.59%。那么转换之后,小B的房贷=5年及以上LPR+0.59%。
 
 
 
极端点讲,假如哪天5年及以上LPR降为了2%,那么小B的房贷就是2%+0.59%=2.59%。显然这种情况下选择与LPR挂钩是最合适的;而如果有一天LPR成为了6.5%,那么小B的房贷就是7.09%,这种情况下显然就比较吃亏。
 
 
 
那么这个加点有没有可能是负数?当然可能!
 
 
 
比如小N同学是早几年买的房,当时的房贷是基准利率打9折,也就是4.41%。那么小N的加点就是4.41%-4.8%=-0.39%。那么小N转换后的房贷利率就是:5年及以上LPR利率-0.39%。最新一期的LPR利率是4.75%,那么小N转换后房贷利率就是4.36%。
 
 
 
四、固定利率or挂钩LPR利率,哪种更划算?
 
 
其实,这个问题,帮主至今也没有非常确定。因为目前为止有两个比较主流的观点——
 
 
 
第一、一定要转,因为从中长期来看,5年期LPR是下行的,且有较大的下行空间,选择与5年期LPR挂钩,一定能占便宜。
 
 
 
国外其他发达国家的LPR水平大约都在2%左右,和这些国家相比,我们的LPR显然是非常高的,因此短中期内降息一定是主旋律。事实上从去年8月20日至今,5年期及以上LPR利率确实是一直下降的。
 
 
 
新的房贷计算规则详解:LPR利率取代基准利率,吃亏还是福利?
第二、在做这个选择的时候,秉持“不吃亏”的心态,而非“占便宜”的心态,因为你永远算不过银行,而绝大多数的银行都是国企,而政府不会让自己吃亏。
 
 
 
因为,LPR趋势向下,不一定代表房地产利率下降。在“房住不炒”的大原则下,为了不刺激房地产,5年期LPR不一定会下调;此外,若中国经济发生较大的通胀,5年期LPR反而有可能上调,而从最近的CPI来看,是有可能的。
 
 
 
所以,这个观点认为:本就有利率折扣的,“见好就收”,保持固定利率;而原有利率是上浮的,可以选择与LPR挂钩,但是也同时做好未来有可能通胀、LPR上升的“亏损”心理准备。

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